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    樓市博弈大戲將續演 地產商最抗壓購房者最受傷

    發表於2013-03-14 10:31:01 | 查看:775次

            近十年來,高速發展的房地產市場經曆了數次調控,房價卻屢調屢漲。中央希望調控出手“穩、準、狠”,但往往事與願違。“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什麽原因導致了這種“騎虎難下”的局麵?調控中所涉及的開發商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關係?在近日的調研中,《經濟參考報》記者試圖找到答案。

      地方政府:調控代價“耗不起”

      業內人士指出,地方政府作為“地根”控製者,擁有較強的主導權。但每當中央出台新的調控政策,地方政府在執行過程中卻沒了“底氣”。

      從2012年全國土地出讓情況來看,全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元,同比2011年的3.15萬億元,下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局麵。

      浙江省2012年基金預算執行情況和2013年基金預算的文件顯示,2012年,浙江國有土地出讓金收入1973億元,同比下降46.4%。對此,浙江省財政局解釋稱:“收入下降,主要是土地出讓市場行情不景氣。”以杭州為例,2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元,超過上海、北京,躍居全國第一。而隨著國家調控政策的出台,杭州土地出讓收入連年收窄。2010年,杭州市本級土地出讓金收入922.57億元;2011年,跌到了427.37億元;2012年土地出讓金再度縮水,為350.80億。

      其它省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權出讓收入占政府性基金收入的比例85%計算,2012年上海市土地出讓金為1100億元,同比銳減43%。

      由於上述原因,相關省份都相繼調低了今年土地出讓金預算增速,部分省份甚至預計負增長。

      山西一位地方住建局負責人在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,我國房地產政策一時一變,經曆了從過去鼓勵發展到現在嚴厲調控的曆程,而經過高速發展的房地產市場如今卻難以調控,造成十年調控十年價漲。

      在他看來,國家調控對當地房地產市場影響較小。“因為激情都市這屬於小城市,房地產市場都是剛性需求,發展相對平穩。可能對於需求較大的大型城市影響大些。”

      專家解析:“由於土地財政占地方財政收入很大部分,因此,地方對土地依賴較大。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。

      “地方政府是政策執行者也是城市責任者。”全聯房地產商會會長聶梅生表示,地方政府微調房地產調控政策的原因是,其不像房企可以耗時間,它沒有資金,城市就不能發展,人民生活就不能改善,城市G D P也會完不成指標。

      銀行:共同籌碼“輸不起”

      房地產業仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構測試認為,如果房價下跌50%,房地產開發貸款違約率上升至5%,同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

      不過,此輪房地產調控以來,銀行開發貸在開發商資金來源占比在波動性下降。國家統計局數據顯示,開發商資金來源中,國內貸款占比從2008年的19.2%,下降到2011年的15.1%,2012年輕微上升至15.3%。

      據了解,在一、二線城市房屋交易量回暖,房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下,今年,商業銀行對房地產開發貸款普遍采取“定向寬鬆”的措施。這將在一定程度上進一步有利於增加普通商品住宅的供給、保證部分優質在建項目的進度。不過,在房地產貸款投放的增量上依然有所控製,並且繼續強化名單製管理。

      “激情都市對原有的房企貸款客戶投放貸款時,會考量其資金狀況,盡量保證其續建項目,防止爛尾工程,給銀行帶來不良風險。另外,對於優質的房地產商,銀行會作為大客戶繼續放貸。”一位股份製銀行人士對《經濟參考報》記者表示,“在利率方麵,銀行根據企業實際情況給予一定上浮比例,一般是10%至20%。”

      也有銀行業人士透露,目前銀行給予房地產開發商單筆貸款或授信額度早已有所縮減,審批權上收至總行。一位國有大行公司業務部經理坦言,“實際上,銀行貸與不貸都是基於對行業和某企業資金風險權衡的商業行為,畢竟房地產行業銀行貸款投放的比重依然較大,短期內這種局麵不會改變。因此,對於資金鏈出現問題的房企,銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出,而優質房企依然會作為大客戶進行放貸。”

      從16家上市銀行最新的財報數據可以發現,房地產開發貸款占銀行全部信貸資產的近五分之一(2012年二季度為19%),如果再加上住房貸款,房地產部門的直接貸款占全部信貸資產的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

      2012年上半年房地產業貸款餘額共29.6萬億元,較2011年底增加3.03%,但其中,有4家銀行的房地產業貸款餘額較2011年末有所下降,11家銀行的房地產業貸款餘額較2011年底有所下降。

      具體而言,在四大行中,除了中行房地產開發貸較上年末有所增長外,其餘三大行均呈現負增長。工行房地產相關貸款餘額4991億元,較上年末下降130億元;農行房地產開發類貸款餘額4602.91億元,較上年末驟減369.5億元;建行房地產開發貸餘額4177 .66億元,較上年末也減少了13 .94億元。中小股份製商業銀行中,浦發銀行上半年房地產行業貸款較上年末減少了77.26億元。

      從不良率來看,房地產開發貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中,截至2012年末,上海地區房地產不良貸款餘額41億元,不良貸款率0.38%,比年初下降0.02個百分點,低於全行業平均不良貸款水平。

      專家解析:倪鵬飛指出,由於銀行本身信貸考核機製與性質,造成銀行投資方向的固定,房地產企業利潤相對較高、風險較小,所以這也使得銀行大量介入了房地產市場的開發和消費貸款。

      開發商:最能抗壓“玩得起”

      “前一天讓北京以高溢價拍出13塊地,後一天就出"國五條"細則,說要收20%稅,這不是耍著開發商玩嗎?”一位開發商在“國五條”細則出台後說。不過,有觀點認為,開發商被認為是房地產市場的最大獲益者,是房地產調控中最抗壓的一方,最能“玩得起”。

      數據顯示,自2003年到2012年十年間,中國房地產市場銷售規模額從7956億元擴大至6 .4萬億元,累計增長7.1倍。其中百強企業銷售額均值由2003年的11 .3 億元增長至2012年的近200億元,增長了近16倍。

      此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示,去年萬科實現營業收入1031 .2億元,同比增長4 3 .7 %, 實 現 淨 利 潤1 2 5 .5億 元 , 同 比 增 長30.4%。而其它幾家大型房企的業績表現不俗。

      業內人士指出,開發商的底線就是資金鏈不能斷裂,之所以在調控中均能置身於外,一方麵是因為國家的“十年九調”使開發商對宏觀政策有一定的把握;另一方麵,由於投資成本較低,在資金出現問題時,開發商大不了選擇放棄項目:“我不掙錢也還不了你的錢,大不了把我的土地收了”。

      專家解析:倪鵬飛表示,由於房地產的高利潤誘惑,造成了現在“全企業炒房”,這也就造成了地價越拍越高,開發商同