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    徐滇慶: 房地產將長期嚴重供不應求

    發表於2013-07-29 15:54:05 | 查看:637次

           到鄂爾多斯[1.12% 資金 研報]實地考察過的美國匹茲堡大學經濟學博士、經濟學家徐滇慶對那裏印象深刻。曾有開發商提出想贈送徐滇慶一套別墅,被他拒絕。“我的工作和生活都在北京,就算在鄂爾多斯擁有別墅,又有什麽意義呢?”徐滇慶說。

           有記者提出,三、四線城市出現了很多“鬼城”,供大於求時,他駁斥說,鬼城是孤例,除了鄂爾多斯外,找不到幾座“鬼城”。如果某區域供應量過大,應該通過市場的途徑尋找到新的平衡,而不是通過行政幹預,造成新的短缺。

           近十年,房價且調且漲。徐滇慶認為,這主要是由兩個基本的經濟學規律所主導的,其一是貨幣超發;其二是嚴重的供不應求。

           2012年中國M2(廣義貨幣)102萬億元,今年可能發行13萬億元,總量將達到115萬億元,而國內平均GDP是53萬億元,M2和GDP之比將超過200%。相比較而言,美國是61%,日本從1990年遭遇金融危機到現在基本保持在170%,韓國是140%。

           供不應求卻一再被忽視。根據統計局公布的數據,中國城鎮居民人均住房麵積已經達到32.7平方米。但徐滇慶稱,這一統計的人口樣本主要是城鎮中有房者,2億多無房者卻被忽略了。

           梳理住房數據時,人均住房麵積應是總城鎮住房麵積(136億平方米)和總城鎮人口(6.9億)之比。以此計算,中國現有人均住房麵積應該是19平方米左右而不是32.7平方米。與之相比,歐美國家的城鎮居民人均居住麵積約為45平方米。

           如果按照官方統計的人均住房麵積30平方米計算,到2020年,中國至少需要253億平方米住宅,當前住房存量是140億平方米,也就是說,到2020年之前,還需要增加114億平方米,到2030年則需要297億平方米,比現在的住房總量增加157億。

          從城鎮居民住房總需求預測,2011年城鎮住房需求量為10.35億平米,實際供給量為8.72億平方米,缺口達1.63億平方米。如果城鎮居民的人均住房麵積在2030年達到30平方米,則2015年住房需求為11.09億平方米,2020年為13.13億平方米,2025年為14.5億平方米。“中國住房需求空間有多大,可想而知。”徐滇慶說。

           反觀供給,有房產者因為持有閑置房屋成本低以及對未來房地產走勢的看好,寧可空著也不賣不租;政府對購房、土地的限製又抑製了房地產新增供應;廉租房建設成效不大。在強大的需求麵前,供應能力增加有限,房地產供需矛盾進一步加劇。

           徐滇慶認為,供不應求是房地產市場的長期態勢,房地產起碼還有20年以上的高速增長期,隻有當城市化率達到75%以後,商品房建設的速度才會有所減緩。

           徐滇慶指出,采用行政手段,抑製房地產的建設,違背經濟規律,將房地產的需求推後。如果居民收入仍然在積極增長,人們用於購房的資金存入銀行,導致銀行居民存款暴漲,將給金融帶來危險。2004年銀行存款隻有12萬億元,2013年4月份突破了43萬億元。

           發展房地產不僅僅是緩解房地產供求緊張關係的需要,還可以帶動其他產業發展,有助於解決內需乏力的局麵。大量資金轉移到房地產領域,建築業得到發展,鋼鐵、水泥、建材、家電等相關產業也會發展。

          “房價隻是資本市場中的一個指標。把房價當成敵人來打,這是毫無意義的。”徐滇慶說。正確的做法不是限製購房數量,而是提高房地產的供應量和使用率。當然,通過控製貨幣發行,減輕房地產名義價格變化對客觀衡量房地產所產生的負麵影響也很重要。

           對於城鎮化建設,徐滇慶也提出了自己的思考。
           他認為,城鎮化是未來影響居民住房的重要因素。他不認同要加速和依靠城鎮化來拉動經濟增長的看法。城鎮化是經濟增長的結果。隻有經濟增長創造了新增就業,才能導致合理的城鎮化。一定要按照新增就業的速度來考慮城鎮化的速度,絕對不能頭腦發熱,忽悠大量農民進城,導致“墨西哥病”。

           當年,墨西哥和印度領導人頭腦發熱,大量農民進入城市後,因為沒有就業,形成了許多貧民窟。與此同時,中國的城鎮化也不能走日本和韓國走過的道路。日本韓國城鎮化率超過50%後很快衝到了80%,但就業量增長有限。中國的人口基數巨大,就業麵臨的壓力更大。“有多少就業,就引進多少勞動力,同時將他們的家屬帶進城,這就是健康的城鎮化。”徐滇慶說。