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    主題:張宇良:商業地產開發的城市戰略

    發表於2013-09-06 15:53:22 | 查看:471次

           住宅屢受調控,土地財政直接推動下,大批住宅企業紛紛染指商業地產。在探索商業模式之前,首先就要確定企業的城市戰略,到底進入何種級別的城市,從而利用一個項目搭平台,練團隊,整合資源,建機製,成模式,進而在同級別城市實現“短、平、快”的複製,是任何一個企業從接觸商業地產到實現決勝未來,必經的過程。

           從城市級別上看:一、二線城市群雄爭霸,市場飽和,調控頻頻之下難有完卵。三四線城市遠離核心視線,政本位背景下,政府推動的大規模商業地產開發熱潮,把大小開發商一網打盡。城鎮化、核心城市的白熱化競爭,也讓越來越多的開發企業走上“農村包圍城市”的道路。

           但與此同時,先人一步的恒大、花樣年、寶龍等行業領先企業,卻宣布收縮三四線城市戰線,重新轉入一二線城市,似乎在城市戰略上給出了出乎意料的答案。三四線城市究竟是價格窪地,待挖的金礦,還是雞肋,食之無肉,陷阱重重?

           客觀看待三四線城市機遇與風險,首先從整體和國體出發,由於我國是中央高度集權的政本位國家,導致資源、人才、等市場核心生產資料,主要集中在一二線城市,且有加劇趨勢,導致沿海與中西部之間巨大的發展差距,省會區域中心城市與地級市的巨大差距。但總體上講,一線城市是“擴張型”市場,三四線城市是“收縮型”城市。

           從最近三年的“泛供求”關係來看,“商品住宅用地出讓用地建築麵積/商品住宅銷售麵積”,這個關鍵指標,一線城市為0 .64,整體供小於求(雖然是潛在供應,並非是單純拿到預售證的有效供應,但仍是客觀存在的供應)。與之相對,三四線城市供求比均值是1.22,供過於求。從典型的,已經出現嚴重供過於求的城市看,甘肅武威供求比高達8.06,山西大同供求比高達5 .7,鄂爾多斯4.9,延安4.34。而這其中,最被市場熟知,最臭名昭著的僅鄂爾多斯一個城市。

           另外,一二線城市與三四線城市的施工麵積增速也大有差異,最近5年,三四線城市施工麵積,2010年至2011年達到近30%,2012年同比增長19%,高出全國平均水平5.4個百分點。與此同時,市場消化能力卻遠遠跟不上建設的步伐,2010年至2012年,三四線城市除撫州和寶雞外,其餘銷供比(銷售麵積與新開工麵積比值)均小於1,尤其是棗莊、銅陵、荊門等城市,銷供比未及0.5,供過於求態勢明顯。

           從市場未來的發展來看,尤其是基礎人口和市場需求來看,三四線城市同樣不盡如人意。代表需求潛力的常住/戶籍人口比,一線城市均值為1.84,二線城市為1 .21,三線城市僅是0.98。這就意味著一二線城市為“人口流入型”,而三四線城市屬於“人口流出型”。或者說,一二線城市是增量市場,三四線城市是縮量市場。

           在市場需求方麵,一二線城市和三四線拉開了距離,但在房價成交價格方麵,三四線城市大有後來者居上的態勢,比如粵西湛江,其市中心區一手房1季度均價8500元/平方米左右,已超過佛山一季度8200元/平方米左右的均價,但湛江2012年的人均GDP不到佛山的1/3。

           在直接關係到商業地產運營的基礎指標看,三四線城市經濟基礎薄弱,居民消費能力有限。這一點在全國性布局的集團公司體現最明顯,萬科、保利地產、中海地產三巨頭去年的總銷售額中,北上廣深4個一線城市和天津、成都、武漢等二線城市的銷售額加起來占總銷售額超過60%,利潤貢獻超過70%,大大高於三四線城市。鑒於此,佳兆業、恒大、花樣年、寶龍紛紛重返一二線城市。

        另外,三四線城市對於品牌商品的認知度較低,貨真價實的國際頂級品牌市場反應冷漠,認可一般,甚至對國內一二線品牌認知度都不高,導致地級市商業招商難度大,好品牌引不進來,或成活率不高,購物中心缺少知名度和美譽度的品牌,開業新鮮感一過,MALL人氣冷清,從“大盒”子變身為“活棺材”。 

        對於地級市的高端消費人群,其在客單價和客流量指標的表現,仍然差強人意。不僅因為收入本身整體較低,即便是當地金字塔頂端的“高端”客群,卻在發生向上遊城市分流的現象,有同行親切的稱為“高端位移”。 

        對於那些在商業地產躍躍欲試的中小開發商來講,三四線城市的蛋糕是誘人的,但一湧而上的結果,隻會一湧而下。雖然在地級市有相對強的競爭力,但經濟發展水平、緊縮性市場,不成熟的市場,有限的市場容量,較長的市場培育期,不規範的政府監管,甚至違規操作,都會大大加劇地級市商業項目開發的風險和難度。說到底,適合企業自身的,才是最好的城市戰略,在這方麵,交學費是在所難免的。