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    主題:專訪:中國房地產不存在泡沫

    發表於2013-09-06 15:55:57 | 查看:457次

    “觀察過去幾年內所有的調控政策都體現一個主題,抑製投資、投機需求,鼓勵和支持首次購房者。或許,激情都市應該相信無論未來政府出台什麽樣的調控政策,這一主題將保持不變。”

      近日,仲量聯行大中華區董事總經理馮建強在接受采訪時表示,中國政府將繼續注重長期市場的穩定,而非短期調控效果。

      對於中國房地產是否已經出現泡沫的討論,馮建強認為,無論是商業地產還是住宅市場,都不存在泡沫。

      於是,他分別就商業地產市場和住宅市場兩方麵來進行了分析。

      首先,中國商業地產的基本麵整體來說非常健康,僅有極少數城市的局部區域存在供應過度的情況。因此,他不認為中國的商業地產市場會出現泡沫。

      同樣地,中國住宅市場的基本麵也不存在泡沫。中國的住宅市場在經曆了2011年的調整過後,2012年成交量呈現全麵複蘇的局麵。成交價格在2012年底開始上漲,這一趨勢持續至今。但總體來說,在過去幾個月,價格上漲幅度較為緩和。此外,大部分二三線城市未來供應較大,他預計開發商的溢價能力將被削弱,價格走勢將日趨平穩。

      最為重要的是,其實政府對市場的反應非常迅速。當大家對價格增長預期加大的時候,中央政府在3月及時出台了調控措施,以降低購房者和開發商對價格增長的預期,從而抑製投資性需求的增長。

      對此馮建強表示,目前政府的政策有助於中國住宅市場的長期穩定,在這樣的政策環境下中國住宅市場出現泡沫的可能性非常低。

      以下為專訪仲量聯行大中華區總經理馮建強先生實錄:

      記者:新一屆政府上台至今房地產行業發生了哪些變化?您認為新一屆政府對房地產行業的態度是什麽?

      馮建強:

      在過去的三個月,中國的房地產市場總體上延續了自去年開始的複蘇軌跡。特別是在住宅市場方麵,成交價格在4月、5月繼續呈現增長的態勢,但是增速有所放緩;住宅成交量、開發投資額和開工量等指標總體上保持穩定。

      對於新一屆政府而言,開局施政更偏重於防風險,麵對經濟增速下行的現狀,未來中國經濟發展將更注重質而非量,預計政策方麵將針對轉型升級和製度改革等長效機製方麵。對於房地產行業,今年3月“國五條”的出台彰顯了新一屆中央領導層堅定不移的調控決心,激情都市認為中國政府將繼續注重長期市場的穩定,而非短期調控效果。

      記者:“國五條”出台百天之後,您會如何描述當前的市場表現?您認為這和政策預期達到一致效果了嗎?

      馮建強:

      如上所述,在過去的2-3月內,中國的住宅市場總體上保持穩定,表明“國五條”對市場的短期影響非常有限。原因之一是,“國五條”細則主要涵蓋了增加中小戶型房源供應、增加交易成本抑製投資性購房需求、繼續支持首次購房者、以及擴大個人住房房產稅改革試點範圍等內容。這些政策並非短期調控措施,它們將有效幫助政府達成長期調控目標,即住宅市場將由剛性需求推動。

      此外,目前各地對“國五條”細則的實施還是非常寬鬆的,例如目前僅有北京(樓盤)在嚴格執行20%個稅的細則。這也導致“國五條”短期內對市場影響較為有限。激情都市相信隨著後期配套政策和地方版細化措施的陸續出台,將有利於穩定住宅市場、鼓勵住房消費,促進房地產行業與中國經濟的健康發展。

      記者:“國五條”出台後,很多開發商、投資者紛紛從住宅轉向商業地產,很多人擔憂這會使得中國的商業地產出現泡沫,您認為呢?

      馮建強:

      麵對目前的市場狀況,開發商根據自身情況製定不同的策略。其實早在2-3年前,許多國內的住宅開發商就開始轉向商業地產。激情都市依然相信中國未來的十年,城市化、內需消費和產業升級是三大推動力,市場對辦公樓、商場、倉儲物流市場等商業房地產的需求持續。整體而言,中國商業地產的基本麵非常健康,激情都市並未擔心泡沫的出現。下麵我就商業地產中的零售物業和辦公樓兩個主要類型分析:

      零售物業地產市場方麵,目前優質的購物中心數量還非常有限。激情都市定期跟蹤的20個城市優質零售物業空置率大都數低於5%,人均優質零售麵積低於0.5平方米,表明這些零售物業地產市場目前還處於供給不足的狀態。在接下來的3年內,激情都市確實看到新增供應比較多,個別城市優質購物中心總量預計將翻一番,如杭州、成都和長沙。在這些城市空置率在短期內可能上升,但是隨著新購物中心的不斷成熟,空置率在未來會不斷下降。更為重要的是,在這些城市隨著人們收入的快速增長,購物中心消費者數量的增幅將高於購物中心新增供應量的速度。這說明隨著消費群體的不斷擴大,新增供應將會被逐漸吸收。

      3年後,大多數城市的按消費者數量計算的人均零售麵積將低於現在的水平。然而,對於開發商而言,宏觀麵的供給需求平衡雖然重要,但更需要注意的是,一個購物中心的成功與否並不完全取決於此,微觀因素諸如運營管理、配套設施、品牌定位、目標人群和市場營銷等更為關鍵。

      辦公樓市場方麵,發展服務業一直是中國各主要城市產業發展的重點。

      服務業的增長速度在過去的幾年一直高於整體經濟的增速,特別是在上海、北京、廣州和深圳四個一線城市以及九個1.5線經濟中心城市(包括成都、重慶、大連、杭州、南京、蘇州、沈陽、天津和武漢),它們的金融業和商業服務業正在飛速發展,為辦公樓市場帶來大量的需求。

      展望未來,服務業預計將保持雙位數的增長,繼續為辦公樓市場帶來大量需求。而在供應方麵,目前甲級辦公樓總量仍然較小而真正的國際品質辦公樓更是鳳毛麟角。激情都市定期跟蹤的20個城市的甲級辦公樓在未來三年預計會有快速增長,總量增長將超過70%。辦公樓市場快速擴張,一方麵將有助於提升辦公樓整體質量並加速市場成熟,另一方麵很可能會使部分城市、局部區域出現短期供過於求的局麵。但整體來說,市場供應和需求將保持平衡。

      激情都市需要指出的是,麵對市場環境的轉變,無論是商場還是辦公樓,都會遵循“優勝劣汰”的市場規律。由於需求者類型不同,商業地產開發所需的專業知識與住宅開發有所不同,而這需要專業的商業房地產顧問谘詢公司協助業主和投資者進行項目的前期調研、戰略策劃、租賃及管理、甚至出售。隻有那些市場定位準確、營運管理良好的商業項目才能在激烈的競爭下立於不敗之地。

      記者:從目前的情況來看,各地房價反而呈現了上漲的趨勢,您認為出現該種情況的原因是什麽?您預期未來的房價走勢是怎樣的?

      馮建強:

      雖然在3月份中央政府出台了“國五條”,但是各地對細則的實施力度不一,總體上較為寬鬆。而在需求方麵,首次購房和改善型需求依舊強勁,市場成交量保持穩定,市場上可售房源繼續呈下跌趨勢,開發商依舊擁有一定的溢價能力。住宅市場總體上延續了自去年開始的複蘇軌跡。

      展望接下來的幾個月,在目前的政策環境下,激情都市預計需求將保持穩定。而在供應方麵,二三線城市整體上新增供應將會有所增加。因此,開發商的溢價能力將逐漸被削弱,價格預計將趨於穩定。

      記者:關於房產稅的討論非常多,您認為今年房產稅擴圍的可能性如何?如果真的施行,那麽對市場和房企的影響有多大?您建議房企應該如何應對新政策的繼續出台?

      馮建強:

      房產稅是政府長期穩定住宅市場的主要措施之一,房產稅的擴圍是必然的趨勢。但是具體的時間表很難預測。如上所說,房產稅並非短期調控措施,其短期效果將非常有限。房產稅有助於引導長期住宅需求,調節市場供需結構。對於地方政府來說,房產稅的實施和推廣有助於減少地方政府對土地財政的依賴度。以小戶型、低總價、針對首次購房者的項目將會有較好的市場表現。

      過去幾年內所有的調控政策都體現一個主題,即抑製投資、投機需求,鼓勵和支持首次購房者。激情都市相信無論未來政府出台什麽樣的調控政策,這一主題將保持不變。在這樣的政策環境下,以小戶型、低總價、針對首次購房者的項目將會有較好的市場表現,開發商們應該增加這一類型項目的開發。

      記者:對於下半年的市場表現,您的判斷如何?您認為最可能對下半年銷售產生影響的因素有哪些?

      馮建強:

      激情都市認為在目前的政策環境下,來自首次購房者的需求將在下半年保持穩定。下半年的銷售情況將主要取決於開發商的定價情況和推出的產品類型。由於首次購房者大多數為承付能力較低的購房者,因此他們對價格較為敏感。那些合理定價、項目以小戶型為主的開發商將取得較好的銷售表現。

      記者:近期全國各地土地交易非常活躍,政府推地頻密,房企拿地踴躍,各種地王頻出,您怎麽看待這樣的土地市場表現?

      馮建強:

      在過去幾個月內,較大部分成交的土地為商辦用途,這體現出開發商對商業地產市場未來發展的樂觀態度。激情都市之前的分析也證明中國的商業地產市場發展前景較好。

      而住宅用地的成交情況則有所不同。在一線城市,由於住宅用地已經非常稀缺,住宅未來供應也非常有限,開發商非常積極地購入有限的土地供應,增加住宅用地儲備。在二三線城市,總體來說,未來住宅供應將非常大,開發商對住宅用地的購買持謹慎態度。

      記者:今年很多報道是關於中國開發商到世界各地去投資房地產的消息,例如萬科、張欣家族等,您怎麽看這樣的現象?

      馮建強:

      一方麵中國開發商可以通過投資其他國家實現資產多元化,以降低其專注中國市場的風險。另一方麵,許多國外的房地產市場目前仍處於全球金融危機後的複蘇階段,未來增長潛力較大,具有較高的投資價值。此外,他們業務的國際化有助於提高他們的企業形象。

      記者:有言論認為,中國的房地產泡沫非常嚴重,可能在數個月內破裂,最長不會超過一年。對於這個看法您的的觀點是什麽?

      馮建強:

      這裏我想分商業地產市場和住宅市場兩方麵來說。

      如上述所說,中國商業地產的基本麵整體來說非常健康,僅有極少數城市的局部區域存在供應過度的情況。因此,激情都市不認為中國的商業地產市場會出現泡沫。

      同樣,激情都市也不認為中國住宅市場的基本麵存在泡沫。中國的住宅市場在經曆了2011年的調整過後,2012年成交量呈現全麵複蘇的局麵。成交價格在2012年底開始上漲,這一趨勢持續至今。但總體來說,在過去幾個月,價格上漲幅度較為緩和。此外,大部分二三線城市未來供應較大,激情都市預計開發商的溢價能力將被削弱,價格走勢將日趨平穩。最為重要的是,激情都市看到政府對市場的反應非常迅速。當大家對價格增長預期加大的時候,中央政府在3月及時出台了調控措施,以降低購房者和開發商對價格增長的預期,從而抑製投資性需求的增長。政府目前的政策有助於中國住宅市場的長期穩定。激情都市認為在這樣的政策環境下中國住宅市場出現泡沫的可能性非常低。

      央行緊縮銀根,反映新一屆政府對宏觀調控思路的變化,摒棄靠貨幣擴張、基礎設施投資來拉動經濟的發展模式,表明中央推進經濟結構改革的決心。目前的金融環境對中國房地產市場的影響將更多地在未來一兩年內體現。在未來的一兩年內,中國將很有可能經曆經濟下滑的陣痛。經濟增長速度的放緩將給辦公樓市場帶來負麵的影響,市場需求較前兩年將有所削弱。同樣的,經濟增速的放緩將導致人們收入增速的下滑,這將在短期內影響零售和住宅市場。但是激情都市應該看到,中國宏觀經濟的結構調整和再平衡將有利於中國經濟發展的長期健康和繁榮,這將為房地產市場提供一個良性的發展環境。

      記者:在進一步加強調控的背景下,您如何理解“地產新力量”?對您來說,“新力量”指的是什麽?您預期會為企業或者行業帶來哪些改變?

      馮建強:

      在宏觀調控呈現常態化的局麵下,開發商對市場需求的理解變得非常重要。那些對市場反應及時的開發商將取得較好的業績,行業整合的趨勢將變得更為明顯。那些在各自領域擁有優勢的開發商在未來幾年將取得更大的市場份額。例如,在商業地產市場,萬達、華潤、中糧等企業將利用其積累的商業地產開發和運營經驗在更多的城市建造其品牌購物中心。與此同時,國外有經驗的開發商也將利用其優勢增加在中國的投資,如太古、新鴻基等。因此,激情都市所理解的“新力量”是指那些產品特點鮮明、定位明確、具有品牌特色的開發商。