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    宅地供應計劃連續四年未完成:105城地價持續上漲

    發表於2014-02-17 15:22:24 | 查看:365次
        

           隨著多項相關數據出爐,2013年土地市場呈現量價齊增局麵。

      國土資源部昨日發布“2013年國土資源有關統計數據”顯示,2013年全國房地產用地20萬公頃,同比增長26.8%;與此同時,全國105個主要監測城市地價總體水平也在持續上漲。

      由於房企拿地的融資杠杆一再推高,分析人士認為,地王入市的風險正在積聚。

      地價持續上漲

      去年,全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米,同比分別增長7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

      關於地價持續上漲的情況,中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》記者表示,2013年各地地王頻繁出現,一二線城市隻要出現土地交易,價格就創曆史新高,多地還出現了地塊樓麵價超過周圍在售物業價格的現象。

      財政部日前數據顯示,2013年地方政府性基金中,國有土地使用權出讓收入4.1萬億元,同比增長44.6%,創下曆史新高。至此,從1999年~2013年的十五年間,全國土地出讓收入總額已達19.54萬億元。

      關於未來地價走勢,張大偉認為,短期地王依然會頻繁出現,但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用,2014年房價漲幅將有所緩解。

      對於房企來說,補充土地儲備,最核心的前提是資金。在一線城市拚搶地王、一擲千金的風光背後,部分房企也開始高杠杆融資購地。一些基金、信托為這類地產企業提供拿地的“過橋資金”,業內預期這類融資渠道的成本不低於15%。

      “激情都市主做拿地,合作的地產商,基本開發貸都很輕鬆,不是拿地,也不會找激情都市融資。”北京一家專門從事房地產私募股權基金投資的房地產基金管理公司工作人員說,公司可為拿地配資50%~70%,但隻做一二線城市。另一私募人士則表示,純拿地項目“少於20%免談”。

      房屋“麵包”價格上漲空間有限,購買土地這一“麵粉”的融資成本卻越來越高。張大偉指出,按全國主要城市出現的地王來看,大部分地王地塊的樓麵價已經超過了區域內在售的房價,拿下地王的房企如果要達到正常利潤,市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。

      但市場是否將給出如此大的回應?穆迪投資者服務公司報告預計,2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落,原因是2013年底基數較高,而且房地產業具有周期性。此外,上述城市嚴格的監管調控措施與經濟增長放緩也將抑製房價上升。

      宅地供應未完成計劃

      不過,火爆的土地市場,仍不足以扭轉宅地供應計劃連續四年未能完成的現實。

      上月中旬,國土部官方微博“國土之聲”發布消息稱,2013年全國住房用地供應13.82萬公頃,同比增長24.7%,達曆年最高,相當於前5年平均實際供應量的143%,全年供地態勢符合調控政策導向。

      雖然全年宅地供應絕對量有所提高,但仍未完成年度供應計劃。2013年4月,國土部製定的2013年全國住房用地計劃是供應15.08萬公頃。

      結合四年來的官方數據來看,全國住宅用地供應計劃已經連續四年未能完成。2010年全國住房供地計劃18.47萬公頃,實際完成12.54萬公頃。2011年計劃供應21.8萬公頃,實際完成13.59萬公頃。

      2012年住宅用地供應計劃為17.26萬公頃,雖然因上半年土地市場行情不佳,國土部主動將該計劃下調至15.93萬公頃,但最終住房用地供應11.08萬公頃,比2011年仍然減少了11.5%(上述數據來源於國土部的官方通報,與年度“國土資源公報”中相關數據略有出入)。

      依據國土部分類,商品房用地供應量屬於“預期性”指標,地方政府計劃供應的土地能否最終成交,要看房地產市場行情及開發商的拿地意願,中央政府並不對地方政府的這一計劃進行完成率的考核。

      但連續多年不能完成年度供應計劃,一方麵會引發市場關於土地供應不足的預期,另一方麵也反映出該計劃編製過程可能較為粗放,地方政府對土地市場變化預判不足。